原创 2021-10-25
文章摘要：三年前，彼时房地产一片欣欣向荣，作为行业老大哥的万科高喊着“活下去”，被业内嘲笑为贩卖焦虑。站在如今的时间点回看，这并非危言耸听，甚至预言了房地产行业当下的境况。
三年前，彼时房地产一片欣欣向荣，作为行业老大哥的万科高喊着“活下去”，被业内嘲笑为贩卖焦虑。站在如今的时间点回看，这并非危言耸听，甚至预言了房地产行业当下的境况。
2020年8月，“三道红线”监管正式提出，中国房地产行业的游戏规则重新拟定，靠融资、圈地、盖楼做大规模的富豪神话正在远去。
对于这一年房地产行业的艰难，10月22日，万科集团主席郁亮在2021年媒体交流会上说道，房地产行业已经进入新常态，回归到民生行业，回到常态必有阵痛，阵痛之后仍有机会。“行业会有缩表的过程，如同缩骨减肥一样，必然伴随煎熬的痛苦。但天下没有做完的生意，只有没做好的生意。”
谈现状：“活下去，不是熬下去”
根据“三道红线”的监管要求，房地产企业的剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。依据踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。
作为行业的龙头，万科在兼顾发展与风控方面一直可圈可点，是头部绿档房企。
2021半年报显示，万科集团的营业收入为1671.1亿，同比增长约14.2%。在财务结构上，集团净负债率仅为20.2%，而且近20年来的净负债率均在40％以下，维持在行业低位；剔除预收款项的资产负债率为69.7%；现金短债比近似为2.32，持有货币资金1952.2亿元。
“今年很多同行的现金流比较紧张，万科的话一直还是比较稳健，财务数据显示现金有接近2000亿，这么多钱怎么花，我们过去几年老被人骂太保守。”在资金怎么花的问题上，郁亮表示万科有投资团队，没有并购团队，只要市场有机会就做，没机会就不做，万科不是投行，不是要把人吃掉。
对于恒大的问题，郁亮坦言，“行业冬天来了，大家都冷，首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。”
万科一贯略显谨慎的理念，符合当下行业的发展状况。在媒体交流会上，郁亮也继续向市场传递出其克制和稳健的态度，“活下去，不是熬下去，要活得好，活得久，要找到下个春天活下去的基本能力和方法，这个很关键。”
谈行业：“常识告诉我们，缩表也有机会”
进入下半年，楼市行情急转直下。据国家统计局公布的数据，从6月开始，70个大中城市中，包括新房和二手房在内，房价下降的城市逐月增多。9月，一线城市商品房交易量环比降幅普遍在两位数，其余城市也以继续降温为主。
从过去一段时间至今，金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入，这方面数字从去年下半年就开始下降，这是必然的，这就意味着缩表。
郁亮认为，对开发商而言，缩表的直接表现为降债务、控杠杆以及去金融化。在这个的过程中，资产端的投资、开工在下降，行业短期业绩肯定受到重大冲击，整个缩表过程是很煎熬的。
但在他看来，“阵痛之后还有机会，常识告诉你，如果我们做得好还是有机会。”
郁亮特别提到了10多年前的家电行业。2008年金融危机之后，国家对家电行业的扶持力度加强，“家电下乡”和“以旧换新”补贴等政策加速实施，行业过上了好日子，不少上市公司的收入增速超过40%。从2010年开始，扶持力度逐步收缩，美菱、荣事达、新飞等大批家电企业倒闭，产能全堆积成库存。
“在这个过程中，也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。当年美的压力很大，据说砍掉了一半的产品品种，关掉很多工业园，裁了不少员工，然后通过数字化、线下转线上、研发去提升。家电企业在经历缩表以后，仍然获得新的发展机会。”郁亮认为，家电行业的轨迹为房地产企业增添了信心。
谈业务：“不停止拿地，但拿地标准更高”
在今年首轮集中供地时，万科合共摘下47宗地块，可售面积717.5万平方米，共花费558.6亿元，占前6个月总投资40%以上。但在9月份多地调整第二轮集中供地规则后，万科拿地则较为低调，在青岛以联合体形式拿下3宗城阳区流亭街道地块，仅花费7.01亿元。
会上，被问及在第二轮集中供地拿地金额较低的原因，郁亮表示，万科没有停止拿地，但公司有自己的投资标准，在缩表的背景下，拿地标准会更高。
万科的负债规模下降，“绿档”的身份意味着更多选择。随着房地产行业土地、金融红利的时代远去，房企竞争进入下半场，业务多元化被视为万科的新战略。
去年10月，万科物业更名为万物云，向科技服务公司转型。万科集团合伙人兼万物云CEO朱保全在会上谈到，万科物业的业绩增速在30%以内，万物梁行增速介乎于30%-60%，万物云城则大于60%，分别是针对居民、企业和政府的物业管家。
交流会上，万物云还发布“千条街道计划”。朱保全表示，在100余座城市、全国288条街道内，万科物业住宅市占率达到25%以上，预计到2021年底，可达到300条高浓度街道。未来三年，万科物业、万物梁行和万物云城共同完成百城千街目标。
在万科加速转型发展的这一年，作为重点发展板块的物流业务也不断发力。万科集团合伙人、万纬物流董事长张旭在会上首次公开透露，万纬物流旗下分为万纬冷链、万纬高标、万纬服务三大业务板块，不局限于物流地产，更延伸到仓配一体化服务、供应链服务。
张旭表示，疫情过后，物流发展迅速。过去一年，万纬物流探索更多新业务，如新能源汽车、光伏产业、冷库等，瞄准每个行业的头部企业，为他们提供服务。
房地产开展多元化业务，不仅可以规避政策风险和善用闲置资金，未来或会成为房企盈利的关键增长点。正如郁亮所言，“每一个值得改进的地方，都是我们业务发展的空间和潜力。从这个角度来看，围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，我们仍有巨大机会。”
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